Mimoriadna splátka hypotéky je suma, ktorú banke pošlete nad rámec dohodnutej mesačnej splátky a ktorá ide celá na zníženie dlhu. Zo zákona ju môžete urobiť raz za každý kalendárny mesiac a spolu do 30 % istiny za kalendárny rok bez akéhokoľvek poplatku. Pri konci fixácie je bez poplatku aj vyššia suma, pokojne celý zostatok.
Toto vám povie každá banka. My sme to prepočítali ďalej: koľko z tých istých 10 000 € ostane vo vašom vrecku podľa toho, kedy ich pošlete a čo si po splátke vyberiete, z čoho sa tých 30 % vlastne počíta, kedy sa limit dá využiť dvakrát za dva mesiace a čo mimoriadna splátka urobí s daňovým bonusom pre mladých.
Koľko môžete mimoriadne splatiť bez poplatku
Bez poplatku môžete v jednom kalendárnom roku mimoriadne splatiť najviac 30 % istiny úveru, a to jednou splátkou alebo rozdelené, najviac raz za každý kalendárny mesiac. Tak to stanovuje § 18 ods. 2 zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie. Banka vtedy nesmie chcieť poplatok, sankciu ani náhradu nákladov.
Pravidlo platí pre mimoriadne splátky po 1. septembri 2023 (§ 28c toho istého zákona, zmenu priniesla novela č. 260/2023 Z. z.). Predtým to bolo prísnejšie: bez poplatku sa dalo splatiť len 20 % istiny a len v mesiaci pred výročím zmluvy. Ak niekde čítate „raz ročne“, ide o starý stav — v SERPe ho dodnes nájdete aj na zavedených weboch.
| Situácia | Koľko môžete splatiť | Čo smie banka účtovať | Paragraf |
|---|---|---|---|
| Bežný mesiac počas fixácie | raz mesačne, spolu do 30 % istiny za kalendárny rok | nič | § 18 ods. 2 |
| Nad 30 % počas fixácie | akúkoľvek sumu | skutočné náklady, najviac 1 % zo sumy nad limit | § 18 ods. 1 |
| Koniec fixácie | akúkoľvek sumu, aj celý zostatok | nič | § 18 ods. 6 |
| Variabilná sadzba, ktorá sa za predchádzajúci rok nezmenila | raz ročne akúkoľvek sumu | nič | § 18 ods. 9 |
| Fixácia na celú dobu splácania | do 30 % ročne bez poplatku, inak s nákladmi | výnimky pre koniec fixácie sa nepoužijú | § 18 ods. 10 |
Poplatok nad limit nie je paušálne 1 %. Zákon hovorí o „skutočných nákladoch priamo súvisiacich“ so splatením, ktoré nesmú presiahnuť 1 % z predčasne splatenej sumy, a pokuty či iné sankcie zakazuje (§ 18 ods. 3). Pri 5 000 € nad limit je to teda najviac 50 €.
Z čoho sa počíta 30 %: zo sumy úveru, alebo zo zostatku?
Zákon hovorí len o „30 % istiny tohto úveru“ a nespresňuje, či ide o pôvodne poskytnutú sumu, alebo o aktuálny zostatok. Banky na svojich stránkach uvádzajú výpočet z poskytnutej či načerpanej sumy, čo je pre vás výhodnejšie: pri úvere 150 000 € je to 45 000 € ročne bez ohľadu na to, koľko už máte splatené.
Rozdiel nie je malý. Po desiatich rokoch splácania by 30 % zo zostatku (asi 118 000 €) bolo len 35 300 €. Ako to počíta vaša banka, nájdete v zmluve alebo vo všeobecných obchodných podmienkach k úverom na bývanie. Ak tam nie je nič, požiadajte o to písomne — podľa § 18 ods. 4 vám banka musí informácie potrebné na posúdenie predčasného splatenia poskytnúť bezodkladne a zadarmo.
Kratšia doba, alebo nižšia splátka? Modelový prepočet
Ak po mimoriadnej splátke necháte mesačnú splátku rovnakú a skrátite dobu, ušetríte na úrokoch dva- až 2,7-krát viac, ako keď si znížite splátku. Zákon vám voľbu negarantuje, ponúka ju väčšina bánk a dohodnete si ju pri žiadosti.
Modelový príklad: hypotéka 150 000 € na 30 rokov s úrokom 3,9 %, splátka 707,50 €, úroky za celú dobu 104 701 €. Mimoriadne pošlete 10 000 €. Predpoklad: sadzba sa celý čas nemení, čo v skutočnosti pri každej refixácii nebude, a preto berte čísla ako porovnanie, nie ako sľub.
| Kedy pošlete 10 000 € | Kratšia doba: o koľko skôr | Kratšia doba: úspora na úrokoch | Nižšia splátka: nová splátka | Nižšia splátka: úspora na úrokoch |
|---|---|---|---|---|
| po 3 rokoch | 38 mesiacov | 16 927 € | 657,54 € (−49,96 €) | 6 187 € |
| po 10 rokoch | 29 mesiacov | 10 798 € | 647,43 € (−60,07 €) | 4 417 € |
| po 20 rokoch | 20 mesiacov | 4 305 € | 606,73 € (−100,77 €) | 2 092 € |
Z tabuľky vyplývajú tri veci, ktoré v reklamách bánk neuvidíte:
- Čas rozhoduje viac než suma. Tých istých 10 000 € ušetrí po troch rokoch takmer štyrikrát viac ako po dvadsiatich. Na začiatku hypotéky tvoria väčšinu splátky úroky, neskôr už ide hlavne istina.
- Úspora rastie s úrokom. Pri rovnakom príklade a skrátení doby ušetrí 10 000 € pri sadzbe 2 % len 6 739 €, pri 5 % až 25 153 €. Kto má ešte starú fixáciu okolo 1 %, má z mimoriadnej splátky najmenej.
- Nižšia splátka nie je chyba. Uvoľní rozpočet a zlepší pomer splátok k príjmu, podľa ktorého banky posudzujú ďalší úver. Ako sa ten pomer počíta, rozoberáme v článku výpočet hypotéky podľa príjmu.
Kedy sa mimoriadna splátka oplatí a kedy nie
Mimoriadna splátka sa oplatí, keď máte hotovú rezervu a úrok hypotéky je vyšší ako to, čo by vám peniaze bezpečne zarobili inde po zdanení. Každé splatené euro vám „zarába“ presne toľko, koľko je váš úrok, bez rizika a bez dane.
Porovnanie so sporiacim účtom ukazuje, prečo nestačí pozerať na dve percentá vedľa seba. Úroky z vkladov podliehajú zrážkovej dani 19 % (§ 43 zákona č. 595/2003 Z. z.). Pri modelovej sadzbe 3 % vám teda ostane 2,43 %. Hypotéka s úrokom 3,9 % je v tom prípade lepšie „miesto“ pre voľné peniaze. Pri hypotéke s fixáciou okolo 1,5 % je to naopak.
Kedy radšej počkať alebo nesplácať vôbec:
- Nemáte rezervu. Splatené peniaze sa z hypotéky nedajú vybrať späť. Ak o pol roka príde oprava auta a zaplatíte ju spotrebným úverom s dvojciferným úrokom, mimoriadna splátka vás stála peniaze. Koľko si nechať bokom, sme spočítali v článku koľko má byť finančná rezerva.
- Máte drahšie dlhy. Kreditka, kontokorent alebo spotrebný úver majú vyšší úrok ako hypotéka. Každé euro im ušetrí viac.
- O pár mesiacov končí fixácia. Väčšiu sumu sa oplatí poslať až v deň refixácie, keď limit 30 % neplatí. Do vtedy môže peniaze držať na účte chránenom Fondom ochrany vkladov — čo kryje a čo nie, vysvetľujeme v článku ochrana vkladov.
- Máte fixáciu s veľmi nízkou sadzbou. Pozri porovnanie vyššie: pod úrovňou čistého výnosu sporiaceho účtu sa splácanie neoplatí.
Dva limity za dva mesiace: hranica kalendárneho roka
Limit 30 % sa podľa zákona počíta za kalendárny rok, nie za rok od podpisu zmluvy. Kto pošle plný limit v decembri a ďalší v januári, splatí bez poplatku 60 % istiny za dva mesiace. Pri úvere 150 000 € je to 90 000 € — 45 000 € v decembri a 45 000 € v januári.
Prakticky to využije najmä ten, kto predáva inú nehnuteľnosť, dostane dedičstvo alebo odstupné a fixácia mu končí až o niekoľko rokov. Namiesto 1 % z celej sumy nad limit nezaplatí nič. Pozor na dve veci:
- Banka si určuje deň, ku ktorému mimoriadnu splátku započíta. Ak ju pošlete 31. decembra a banka ju spracuje 2. januára, započíta sa do nového roka a druhá splátka by už bola nad limit.
- Rovnako ako pri výpočte 30 % ide o výklad textu zákona. Pred takou operáciou si od banky vyžiadajte písomné potvrdenie, ako bude obe splátky posudzovať.
Mimoriadna splátka pri konci fixácie: lehoty, ktoré nesmiete zmeškať
Pri konci fixácie môžete splatiť akúkoľvek časť hypotéky bez poplatku, ale ak banka vyžaduje žiadosť vopred, musíte ju poslať najneskôr mesiac pred koncom fixácie. Tak to určuje § 18 ods. 6 a 7. Ak lehotu zmeškáte, peniaze nad 30 % pôjdu až s nákladmi alebo pri ďalšej refixácii o niekoľko rokov.
| Kedy | Čo sa deje | Čo robiť |
|---|---|---|
| najneskôr 2 mesiace pred koncom fixácie | banka vám musí bezplatne oznámiť termín konca fixácie (§ 18 ods. 6 písm. a) | ak list neprišiel, ozvite sa sami; termín je aj v zmluve |
| 2 až 1 mesiac pred koncom | čas na rozhodnutie: koľko splatiť, ponuka novej sadzby, prípadne iná banka | pripravte peniaze, porovnajte ponuky |
| najneskôr 1 mesiac pred koncom | posledný termín na žiadosť o predčasné splatenie, ak ju banka vyžaduje (§ 18 ods. 7) | pošlite žiadosť písomne a nechajte si potvrdenie |
| deň konca fixácie | splatenie bez úrokov za zvyšok, bez poplatkov a nákladov | skontrolujte nový splátkový kalendár |
Čo ďalšie pri konci fixácie riešiť, ako vyjednávať o sadzbe a kedy prejsť inam, máme v článkoch koniec fixácie hypotéky a reštart hypotéky alebo refinancovanie.
Jedna výnimka: ak máte sadzbu zafixovanú na celú dobu splácania, výnimky pre koniec fixácie sa vás netýkajú (§ 18 ods. 10). Ostáva vám limit 30 % ročne.
Mimoriadna splátka a daňový bonus pre mladých
Kým vaše ročné úroky prevyšujú 2 400 €, mimoriadna splátka daňový bonus nezníži ani o euro. Bonus je podľa § 33a ods. 3 zákona o dani z príjmov 50 % zo zaplatených úrokov, najviac však 1 200 € ročne. Strop dosiahnete pri úrokoch 2 400 €.
V modelovom príklade (150 000 €, 3,9 %) zaplatíte v prvom roku na úrokoch 5 802 €. Polovica je 2 901 €, čiže dostanete strop 1 200 €. Mimoriadna splátka 10 000 € zníži ročné úroky asi o 390 € — stále ste vysoko nad hranicou a bonus ostáva rovnaký. Ušetrené úroky sú celé vaše.
| Ročné úroky | Daňový bonus | Čo s bonusom urobí mimoriadna splátka |
|---|---|---|
| nad 2 400 € | 1 200 € (strop) | nič, kým úroky neklesnú pod 2 400 € |
| pod 2 400 € | 50 % úrokov | každé ušetrené euro úroku zníži bonus o 50 centov |
Pri sadzbe 3,9 % prídete pod hranicu, keď zostatok klesne asi na 61 500 €. Bonus sa navyše poskytuje len päť rokov po sebe od začiatku úročenia (§ 33a ods. 7) a len tomu, kto mal pri žiadosti 18 až 35 rokov. Mladý pár s väčšou hypotékou tak bonus mimoriadnou splátkou prakticky neohrozí.
Ako mimoriadnu splátku zadať: postup v piatich krokoch
Mimoriadnu splátku nestačí poslať na úverový účet — banka ju musí evidovať ako predčasné splatenie, inak môže peniaze použiť na budúce riadne splátky. Postup si určuje každá banka sama, ale kroky sú všade podobné:
- Overte si limit. V zmluve alebo obchodných podmienkach si nájdite, z akej sumy banka počíta 30 % a koľko ste v tomto kalendárnom roku už splatili.
- Rozhodnite sa: kratšia doba, alebo nižšia splátka. Ak to neurčíte, banka použije svoje predvolené nastavenie.
- Podajte žiadosť. Podľa banky v aplikácii, internet bankingu alebo na pobočke banky. Pri konci fixácie dodržte lehotu mesiac vopred.
- Pripravte peniaze na dohodnutý deň. Niektoré banky si sumu stiahnu z bežného účtu samy, inde ju posielate na úverový účet s určeným variabilným symbolom.
- Skontrolujte potvrdenie a nový splátkový kalendár. Musí v ňom byť nižšia istina a buď nová splátka, alebo nový dátum poslednej splátky. Uschovajte si ho.
O tom, ako sa skladá samotný úrok a prečo pri rovnakom úvere platí sused inú sumu, si prečítajte v článku úroková sadzba pri hypotéke.
Časté otázky
Koľko môžem mimoriadne splatiť bez poplatku?
Spolu do 30 % istiny úveru za kalendárny rok, najviac raz za každý kalendárny mesiac (§ 18 ods. 2 zákona č. 90/2016 Z. z.). Pri úvere 150 000 € je to 45 000 € ročne. Pri konci fixácie je bez poplatku akákoľvek suma.
Koľko zaplatím, ak prekročím 30 %?
Len zo sumy nad limit a najviac 1 % z nej. Banka môže účtovať iba skutočné náklady priamo súvisiace so splatením, pokuty a sankcie zákon zakazuje. Pri 5 000 € nad limit je to najviac 50 €.
Je lepšie skrátiť dobu splácania, alebo znížiť splátku?
Na úrokoch ušetrí viac skrátenie doby. V modelovom príklade 150 000 € pri 3,9 % ušetrilo 10 000 € poslaných po troch rokoch 16 927 € pri skrátení doby a 6 187 € pri znížení splátky. Nižšia splátka sa hodí, keď potrebujete uvoľniť rozpočet alebo plánujete ďalší úver.
Oplatí sa mimoriadna splátka viac na začiatku, alebo na konci hypotéky?
Na začiatku. Tých istých 10 000 € ušetrí po troch rokoch splácania 16 927 €, po desiatich 10 798 € a po dvadsiatich už len 4 305 € (model 150 000 €, 3,9 %, 30 rokov, kratšia doba).
Môžem robiť mimoriadnu splátku každý mesiac?
Áno, zákon to od septembra 2023 výslovne umožňuje, jedenkrát v každom kalendárnom mesiaci. Súčet za kalendárny rok nesmie presiahnuť 30 % istiny, inak banka môže účtovať náklady zo sumy nad limit.
Platí limit 30 % aj pre hypotéku uzavretú pred rokom 2016?
Áno. Zákon o úveroch na bývanie sa na zmluvy spred 21. marca 2016 inak nevzťahuje, ale prechodné ustanovenie § 28 ods. 5 hovorí, že § 18 ods. 1 a 2 sa použijú pri každom predčasnom splatení po 20. marci 2016.
Prídem mimoriadnou splátkou o daňový bonus pre mladých?
Nie, o bonus neprídete. Znížiť sa môže až vtedy, keď vaše ročné úroky klesnú pod 2 400 €, lebo bonus je 50 % úrokov so stropom 1 200 € ročne. Pri väčšej hypotéke v prvých rokoch splácania sa preto nezmení.
Mám dať voľné peniaze do hypotéky, alebo na sporiaci účet?
Porovnajte úrok hypotéky s výnosom sporiaceho účtu po 19 % zrážkovej dani. Pri modelovej sadzbe 3 % ostane 2,43 %, takže hypotéka s úrokom 3,9 % je výhodnejšia. Najprv si však nechajte rezervu, lebo splatené peniaze sa z hypotéky nedajú vybrať späť.
Môže banka mimoriadnu splátku odmietnuť?
Nie. Podľa § 18 ods. 1 máte právo splatiť úver úplne alebo čiastočne kedykoľvek počas trvania zmluvy. Banka môže určiť postup a pri sume nad limit účtovať náklady do 1 %, ale samotnú splátku odmietnuť nesmie.
