Maximálna hypotéka podľa príjmu a veku určuje, koľko vám banka môže požičať na kúpu nehnuteľnosti. Výška hypotéky, ktorú môžete získať, závisí od viacerých faktorov. Najdôležitejšie sú váš príjem, vek, existujúce záväzky a hodnota kupovanej nehnuteľnosti. Banky pri posudzovaní žiadosti používajú presné pravidlá, ktoré určujú maximálnu výšku úveru aj výšku mesačnej splátky.
V tomto článku si vysvetlíme, ako banky počítajú maximálnu hypotéku podľa príjmu a veku, aké pravidlá musia dodržiavať a na praktických príkladoch si ukážeme, koľko vám banka môže približne požičať.
Ak chcete pochopiť celý proces vybavenia hypotéky, odporúčame prečítať si aj kompletného sprievodcu hypotékou na stránke Hypotéka – kompletný sprievodca.
Ako banky určujú maximálnu výšku hypotéky
Pri schvaľovaní hypotéky banka neposudzuje len výšku vášho príjmu. Zohľadňuje aj ďalšie faktory, ktoré ovplyvňujú schopnosť splácať úver dlhodobo a bezpečne.
Medzi najdôležitejšie faktory patria:
- výška a stabilita príjmu
- existujúce úvery a finančné záväzky
- vek žiadateľa
- hodnota zakladanej nehnuteľnosti
- dĺžka splatnosti hypotéky
Banky sa zároveň riadia pravidlami Národnej banky Slovenska, ktoré obmedzujú maximálne zadlženie klientov. Tieto pravidlá majú zabrániť tomu, aby sa ľudia zadlžili nad svoje finančné možnosti.
DTI – pomer celkového dlhu k príjmu
Pravidlo DTI (Debt to Income) určuje, že celkový dlh klienta by nemal presiahnuť osemnásobok jeho ročného čistého príjmu.
Ak napríklad zarábate v čistom 1 500 € mesačne, váš ročný príjem je približne 18 000 €. Maximálne zadlženie by sa teda mohlo pohybovať približne okolo 144 000 €.
DSTI – maximálna splátka vzhľadom na príjem
DSTI (Debt Service to Income) určuje, akú časť príjmu môžete použiť na splácanie úverov. V praxi to znamená, že všetky splátky úverov by nemali presiahnuť približne 40 % čistého mesačného príjmu.
Ak má klient čistý príjem 2 000 €, maximálna suma splátok by sa mohla pohybovať približne okolo 800 € mesačne.
LTV – pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti
LTV (Loan to Value) určuje maximálnu výšku hypotéky v pomere k hodnote nehnuteľnosti.
Väčšina bánk poskytuje hypotéky maximálne do výšky:
- 80 % hodnoty nehnuteľnosti
- výnimočne 90 % hodnoty nehnuteľnosti
Zvyšok ceny musí klient financovať z vlastných zdrojov.
Maximálna hypotéka podľa príjmu
Výška príjmu je jeden z najdôležitejších faktorov pri určovaní maximálnej hypotéky. Banka z neho vypočíta maximálnu možnú mesačnú splátku a následne aj celkovú výšku úveru.
Nasledujúca tabuľka ukazuje približnú orientačnú výšku hypotéky podľa čistého mesačného príjmu. Ide o modelový príklad – presná suma závisí od úrokovej sadzby, dĺžky splatnosti a ďalších faktorov.
| Čistý mesačný príjem | Približná maximálna hypotéka |
|---|---|
| 1000 € | 70 000 – 90 000 € |
| 1500 € | 120 000 – 150 000 € |
| 2000 € | 170 000 – 210 000 € |
| 3000 € | 260 000 – 320 000 € |
Ak vás zaujíma presnejší spôsob výpočtu, môžete si pozrieť aj článok Výpočet hypotéky podľa príjmu.
Ako vek ovplyvňuje maximálnu hypotéku
Vek žiadateľa ovplyvňuje najmä maximálnu dĺžku splatnosti hypotéky.
Banky zvyčajne požadujú, aby bol úver splatený najneskôr vo veku približne 65 až 70 rokov. Čím je klient starší, tým kratšia môže byť splatnosť hypotéky.
Kratšia splatnosť znamená vyššiu mesačnú splátku, čo môže znížiť maximálnu výšku úveru.
| Vek žiadateľa | Typická maximálna splatnosť |
|---|---|
| 25 rokov | 30 rokov |
| 35 rokov | 30 rokov |
| 45 rokov | 20 – 25 rokov |
| 55 rokov | 10 – 15 rokov |
Preto môže byť maximálna hypotéka pre mladšieho žiadateľa výrazne vyššia ako pre staršieho klienta s rovnakým príjmom.
Modelové príklady maximálnej hypotéky
Nasledujúce príklady ukazujú orientačné možnosti financovania pri rôznych kombináciách príjmu a veku.
Príklad 1
Vek: 30 rokov
Čistý príjem: 1500 €
Existujúce úvery: žiadne
Pri týchto parametroch by maximálna hypotéka mohla byť približne okolo 130 000 až 150 000 € v závislosti od úrokovej sadzby a splatnosti.
Príklad 2
Vek: 35 rokov
Čistý príjem: 2200 €
Existujúce úvery: žiadne
Pri takomto príjme by banka mohla schváliť hypotéku približne vo výške 200 000 až 230 000 €.
Príklad 3
Vek: 45 rokov
Čistý príjem: 2000 €
Existujúce úvery: spotrebný úver
V tomto prípade môže byť maximálna hypotéka nižšia, pretože kratšia splatnosť a existujúci úver znižujú maximálnu možnú splátku.
Chcete vedieť presnú výšku hypotéky podľa vášho príjmu a situácie?
Vyplňte krátky formulár a pripravíme vám nezáväzný prehľad možností financovania.
Ako zvýšiť maximálnu hypotéku
Ak vám banka schváli nižšiu hypotéku, než potrebujete, existuje niekoľko spôsobov, ako môžete svoje možnosti zlepšiť.
Medzi najčastejšie riešenia patria:
- žiadosť o hypotéku so spoludlžníkom
- zníženie existujúcich úverov
- zrušenie kreditných kariet alebo povoleného prečerpania
- vyšší oficiálny príjem
- dlhšia splatnosť hypotéky
Každý z týchto krokov môže pomôcť zvýšiť maximálnu sumu, ktorú vám banka môže požičať.
Čo ešte banka pri hypotéke posudzuje
Okrem príjmu a veku banka posudzuje aj ďalšie faktory, ktoré ovplyvňujú riziko úveru.
Medzi najdôležitejšie patria:
- úroková sadzba hypotéky
- úverová história klienta
- stabilita zamestnania
- hodnota nehnuteľnosti
Ak vás zaujíma, ako sa úrokové sadzby pri hypotékach určujú, prečítajte si aj článok Úroková sadzba pri hypotéke.
Zhrnutie
Maximálna hypotéka závisí najmä od výšky príjmu, veku, existujúcich záväzkov a hodnoty nehnuteľnosti. Banky pri schvaľovaní úveru používajú pravidlá, ktoré majú zabezpečiť, že klient bude schopný hypotéku dlhodobo splácať.
Mladší klienti majú výhodu najmä v tom, že môžu mať dlhšiu splatnosť úveru, čo znižuje mesačnú splátku a umožňuje získať vyššiu hypotéku. Naopak starší žiadatelia môžu mať kvôli kratšej splatnosti nižší maximálny úver.
Ak chcete zistiť presné možnosti financovania a celý proces vybavenia hypotéky, odporúčame prečítať si aj Hypotéka – kompletný sprievodca, kde nájdete detailné informácie o výbere banky, schvaľovaní úveru a čerpaní hypotéky.
